高大上的物流地产是怎样的？是专业化、规模化，集约化？显然，这些还不够。高大上的物流地产要的不仅是降本增效，还要智慧、环保。

作为我国物流业中一匹黑马，物流地产在近年发展中跑的越来越快。外资家族，如普洛斯、安博、嘉民、丰树等不断加码希望凭借自身雄厚的资金实力以及在资本运作、开发模式、管理服务理念上的优势继续保持领先地位；民营家族，如宇培、易商等则是奋起直追，不断补充弹药攻城掠地；场外巨头，如万科、越秀、平安等更是跨界杀入，誓要分一杯羹。

面对各方势力逐鹿物流地产，究其原因，还在于这一领域依旧是一片蓝海，蛋糕够大。一方面，伴随我国电商、食品、医药冷链的兴起，在促使物流地产市场需求更为细分和专业化的同时，继续保持高速增长；另一方面，随着我国制造业向高端制造业迈进，也将进一步推动第三方物流对仓储特别是高端仓储的需求。更重要的是，无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对高标仓储需求的持续旺盛也给整个物流地产行业提出了更高要求，那就是高效、智慧、环保。

客户结构变化明显，电商成主力

过去较长一段时间里，我国制造业以中低端为主，更多的是一些低附加值产品，对仓储设施的要求并不高。但是这一状况现在已经发生了很大变化，随着我国商品的档次和附加值不断提高，手机、电脑、化妆品、高级时装等高附加值消费品成为主流，货主及保险公司对于仓储设施提出更高要求，特别是随着我国电子商务的突飞猛进，电商客户在仓储租赁的占比正在逐年上升。

“此前一段时期，嘉民中国的客户主要来自工业企业以及为这些企业服务的物流企业，比如轮胎、汽车零部件行业等。但最近几年，随着电子商务行业的崛起，我们的客户比例明显发生了变化，原有的客户占比不断下降，电子商务企业以及商贸物流企业的比例却在不断上升。”嘉民集团中国区运营总经理黄炜在接受本刊记者采访时就曾指出，由于电子商务货物运转的周期比实体店更快，因此电商爆发式的增长给物流仓储地产带来的需求比商业综合体的影响更大，对物流地产需求量更大的同时也提出了新的要求。

对此，世邦魏理仕最近发布的《CBRE大中华区房地产市场展望报告》（下文简称《报告》）则印证了这一说法。《报告》指出虽然我国电商行业的增长在现阶段已经进入平稳期，网上零售额增长从2014年的49.7%降至2016年前三季度的26.1%，但电商行业仍将是2017年中国高标仓库市场的最大租户。

一些快速扩张的电商由于物流能力不足而在外寻求物流外包服务，推动三方物流公司成为物流业的另一大租户。此外，作为电商的一个重要分支，跨境电商在“十三五”期间的复合增速预计将达到16.5%，推动其持续增长的根本动力在于民众消费升级趋势下对高品质商品日益增长的需求与当前国内商品供给间的不匹配。

《报告》指出，连同电商在内，线下零售、快速消费品和汽车等消费品行业仍将是2017年仓储需求的绝对主力。而面对当前市场需求与客户结构的改变，物流地产企业也对自身业务进行了调整，开始针对电商、冷链、汽车、医药等不同行业客户的运营特点，对不同行业的客户提供选址、设计、开发等方面的支持，满足不同客户对于物流设施的特殊需求，支持客户提高物流效率。

智慧仓储崛起

现今移动互联网、大数据、云计算的影响已经渗透到社会经济的方方面面，在这一现实下，智慧仓储快速崛起，尤其是电商规模的快速扩张和碎片化的海量订单，使得依靠传统仓储管理和运作模式难以及时、准确进行处理，进而推动着仓储管理向自动化、智慧化发展。

业界对此分析指出，其原因在于租户对智能仓储需求的日益增长催化了新技术在仓库中的应用，并引领未来仓库硬件设备发展的方向。而从更长远的角度看，仓库行业的智能化将推动开发商向提供解决方案的综合服务商的角色进一步演变。

例如依托云计算、装载分析、射频识别等新技术，广泛使用智能分拣系统、机器人的智能立体仓库，将对仓库的层高、承重、卸货平台配置等提出更高的要求。又或者一些租户对于LEED（绿色建筑评价体系）认证仓库的浓厚兴趣将使冷库节能技术和屋顶太阳能技术在仓库中得到快速地普及。

事实上，越来越多的企业已经加大在智慧仓储的研发与应用。

位于深圳的电商仓储自动化公司“鲸仓科技”在近期刚刚完成了6800万元A轮融资，其本轮融资的主要用途是就是完善公司在跨境电商和鞋服品类的自动化解决方案，尝试“拎包入住”的自动化公共仓库业务，投资建设自动化工厂实现仓库设备的自动化生产与安装，并探索海外电商仓库市场。作为大力发展智慧仓储的企业，鲸仓创始人李林子指出，如果能通过够提升仓库利用率，将占比50%的房租成本压缩到10%，就能够产生40%的降本效益，再和自动化降低的那20%结合起来，就能够产生60%的降本效益。

为此，鲸仓研发出了一套“密集自动货架”，原理是驱动货品向拣选面流转，当订单命中的货品到达拣选口，系统会自动识别，此时设备会自动停止运转并亮黄灯提示，拣货员看到有黄灯亮的货位即可过去拣货。这类似于回转式货架，不过选择了矩形回转而非圆形回转，支持边进边出，更适合多SKU、海量订单并发的电商仓场景。这套解决方案的核心是利用高空及通道空间，提高仓库的库容率，同样是1000㎡的仓库，存储密度可以达到过去的8倍。

“新科技的出现和应用正在酝酿影响未来物流仓储行业发展趋势的革新力量。”世邦魏理仕中国区顾问罗瑾在评价智慧仓储的发展时表示，租户对智能仓储的需求将推动未来仓库硬件设备的发展，将逐步改变开发商的经营策略，推动仓库开发商向提供一揽子解决方案的综合服务商的角色演变。

低碳环保仓储盛行

国内物流地产市场的改变还不局限于市场需求、客户结构等方面，发展理念也在发生变化。如今，越来越多的企业认识到，环保节能型的工业建筑现在已经不再是一个理念，它可以令使用者直接受惠，有效降低运营成本以及稀缺资源的消耗量。而随着这种认识逐渐深入人心，低碳环保的仓储物流设施在市场上越来越有竞争力，客户在选择仓储物流设施时，不仅将符合绿色建筑标准作为要求之一，并日益重视那些能够帮他们降低运营成本、提高市场竞争力的环保工业建筑。近日，晶科电力携手普洛斯，打造新型分布式光伏物流园就是其中一个典型例子。

晶科电力与普洛斯合作的首个示范项目位于扬州市开发区，项目装机容量为3.6MW。建成后，每年发电量约314万千瓦时，每年可节省燃煤约1，041吨、减少温室气体二氧化碳排放约728吨。

普洛斯该项目业主方对此就明确表示：“普洛斯拥有大量的屋顶资源，希望得到综合利用，而光伏发电正好符合我们的预期。普洛斯未来战略布局以冷链物流为主，电力需求增强，因此更加需要节能低碳的可持续发展模式。晶科是全球第一的光伏品牌，具有良好的信誉和强大的综合实力。项目建成后的远程智能运维能力还能保证电站长期稳定的运行，是我们值得信赖的合作伙伴。”

显然，环保建筑能够使用户实现物流中心的可持续发展，增强行业竞争力，最大限度利用现有资源，节约运营成本，维护扩大现有的客户群，同时吸引更多潜在投资，吸引一流客户，从而确立突出的市场地位，进而构建一个负责任的企业形象。从长远来看，也可以实现良好的投资回报和产业升级。